(一)投资性房地产转换形式和转换日
1.转换形式
“自用房地产或存货”与“投资性房地产”的转换。
2.转换日
(1)“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”
租赁期开始日或用于资本增值的日期。“空置建筑物或在建建筑物”是董事会或类似机构作出书面决议的日期。
(2)“投资性房地产”转换为“自用房地产”
房地产达到自用状态日期。
(3)“投资性房地产”转换为“存货”
租赁期届满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外售出的日期。
(二)房地产转换的会计处理
1.成本模式
成本模式下，投资性房地产采用账面价值计量模式的房地产转换如下图所示：
对固定资产和无形资产：
(1)将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，贷记“开发产品”等科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。
将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，应按其在转换日的原值、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”科目、“投资性房地产累计折旧(摊销)”、“投资性房地产减值准备”科目。
(2)将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。
2.公允价值模式
(1)采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。
(2)自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。
转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益(公允价值变动损益);转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为其他综合收益，计入所有者权益。处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益(其他业务成本)。26
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